דירה להשקעה כן או לא ?

סקירה על מצב שוק הנדל"ן עפ"י ראייתי ודעתי המקצועית בלבד :

המצב הנוכחי הבלתי יציב בעליל בשווקים הפיננסים, מדרבן משקיעים רבים להעביר את כספם לאפיקי השקעה סולידיים ובטוחים כמו ענף הנדל"ן לרבות דירות להשקעה.

יחד עם זאת יש לציין כי גם בטרם שהשווקים הפיננסים הפכו לאפיקי השקעה יחסית מסוכנים, התשואה בתחום הנדל"ן לרבות הדירות להשקעה, הייתה גבוהה במיוחד ואפילו לא ראלית. ועוד לא לקחנו בחשבון את ההשבחה הוודאית שהיא נעשית באופן טבעי כתוצאה מהזמן אשר עושה את שלו.

יש לציין בנוסף כי מעבר לתשואה הטבעית יש עוד כאלה שנהנים מהשבחת הנכסים עצמם, בעצם שיפוצם והשכרתם במחיר גבוה מהשוק.  יש גם כאלה שלא רואים ממטר ומוסיפים לתשואה עוד יותר ע"י פיצולי הדירות, אפילו שזו  עבירה ופועלים באופן לא חוקי.  בכל מקרה התשואה באפיק זה להבדיל מאחרים תמיד הייתה משתלמת ובגדול !                                                                                            

תובנות  –  לא קיים כיום שום גוף פיננסי שיכול לתת מענה לרווחים כאלה גבוהים.

רכישת דירה להשקעה

מהסקירה אנו למדים, כי רכישת דירה להשקעה כיום, הינה בטוחה והכי יציבה.    אבל מהן הסיבות העיקריות ולמה יש בטחון ליציבות ?  נתחיל מזה שהנכס הנרכש תמיד נשאר אצלכם ביד ואף גוף לא משחק בו להבדיל מהשווקים הפיננסים שמשחקים לכם בכסף.  הנכס גם בטוח מאחר והשווי שלו רק יעלה ואסביר :  אנו למדים מ 15 השנים האחרונות, כי הדירות רק נוסקות מעלה ובאחוזים גבוהים ולא מבוטלים.   אני תמיד אומר  " אם לא יעלה אז לפחות לא ירד ", יישאר יציב וישמור על עצמו במגמת המחיר, והרווח בכל מקרה יהיה בשכירות.  אבל גם אם אנו פסימיים וניקח בחשבון שהמחיר ירד בכל זאת (מה שלא נראה לעין), אזי הירידה יכולה לנוע בין 3-6 אחוזים ואני מגזים, ובכל מקרה הירידה תהיה מהרווח שצבר הנכס ולא מקרן ההשקעה.  זאת בניגוד לשווקים הפיננסים ולהשקעות בבורסה ששם אפשר להפסיד גם מקרן ההשקעה ואפילו כל ההשקעה יכולה להימחק. כי זו בורסה וזה 100% הימור. (fxb)

תשואות בדירה להשקעה

למי שהצליח לרכוש ועשה השקעות בארץ מאז מחצית 2006, התשואות השנתיות על השקעותיהם שהם בטוחות ובאופן קבוע נעו סביב 3.5- 6.5 אחוז לשנה וגם יותר.  הכל אודות לעליית המחירים המטורפת אשר מאפיין את שוק הדירות בארץ עד כה.

זאת מעבר לעלייה בערך הנכס שמקבלים המשקיעים באופן עקבי ובטוח לאור המצב הקיים.   הרווח הענק הוא כאשר הנכס השביח ו/או ישביח את עצמו הן ע"י הבעלים והן ע"י פרוייקטים של תמ"א 38 על כל היבטיה שבוצעו או יבוצעו ונמצאים בתכנון לביצוע עתידי.  ניקח לדוגמה דירת 3 חד' בבקעת אונו שנרכשה לפני 4 שנים במחיר של 900000 ₪ , כיום המחיר על אותה דירה עומד על 1300000 ₪ רווח של 45% כלומר כל שנה 11% ויותר . אז נכון לעכשיו זה המצב במרבית חלקי הארץ פחות או יותר. (fxb)

מדוע מחירי הדירות לא ירדו ?

 הסיבה המרכזית לעניות דעתי שמחיר הדירה לא ירד היא : מאחר ורוב משקי הבית בישראל רכשו דירות באמצעות הלוואת משכנתה בגובה של 70% ויותר מערך הנכס. ומאחר והנכס משמש כבטוחה ומשועבד לבנקים,  בחלוף הזמן חלק קטן מהלוואת המשכנתה מוחזרת (בדר"כ הריבית וחלק קטן של הקרן), אזי הבנק לא לוקח סיכון  ומביא בחשבון כי יוכל לממש את הנכס בערכו הריאלי וגם בפחות מזה, מסיבות שונות ואשר מגיע  בין 17-25 אחוז פחות מערך השוק. בל נשכח כי בנק ישראל שומר מאד על הגב של הבנקים מאז משבר הסאב פריים שהיה בארה"ב.  ומאחר וחושש אזי, בנק ישראל יטרפד כל מהלך של הממשלה להוזלת הדירות וזאת למרות כל ההצהרות חדשות לבקרים של שר האוצר או אחרים בממשלה. לראיה – ברוב הפרויקטים של מחיר למשתכן או מחיר מטרה יש בעיית מימון קשה כאשר הבנקים מערימים קשיים ומסרבים לתת מימון וזאת למרות החלטות ממשלה. ואם זה לא הבנקים אז זה הקבלנים שמערימים קשיים ובקיצור בעיות לרוב ולא חסר מהם כך שנוצר מצב שהרבה מהזוכים בהגרלה ויתרו על הזכייה.  יחד עם זאת יש גם לברך על צעדיו ונסיונותיו של שר האוצר שהחל לפחות במהלכים ראשוניים. המהלכים לשם התחלה בוודאי טובים בחלקם (עדיף משהו מאשר מאומה ולפחות הוא מנסה), יש הרבה חילוקי דעות לגבי מהלכים אלו לכאן ולכאן אבל הדרך עוד ארוכה ליישום אמיתי ומלא בשטח. אציין בנוסף כי נגידת בנק ישראל חיזקה את דעתי והצהירה כי רואים האטה ברכישת דירות ובלקיחת משכנתאות ברבעון האחרון של 2016, גם בגלל עליית הריבית שהבנקים העלו באופן מכוון אך על אף הכל הדירות עלו ב 8% ויותר ב 2016. (fxb)

לחיזוק דבריי…כותרת – "כחלון תוקף: גם בנק ישראל בין האינטרסנטים במחירי הדירות". ולהלן ציטוט של שר האוצר באמצעות כתבה בגלובס ב – 5.7.2017 : גלובס מוסר כי בנוגע לתחום הדיור אמר כחלון: "יש הרבה גופים שלא רוצים שהמחירים יירדו. אם יש לך דירה של שלושה מיליון שקל, את רוצה שתרד ל-2.5 מיליון שקל? בנקים שהזרימו אשראים בצורה חסרת תקדים, יצטרכו להסביר, כיצד שפכו כספים. כמה כסף מונח פה בבלוקים? בנק ישראל מתעקש שמחיר למשתכן לא ייכנס ללמ"ס. זה לא עסקה, כדי שהמחירים ייראו גבוהים בשביל הבנקים?" ומכאן אנו למדים שכל מה שנכתב מעלה תקף לחלוטין לסוגיה זו, לפחות ב – 10 השנים הקרובות.

ידוע לנו גם שרשות מקרקעי ישראל אשר ברשותה למעלה מ 90% מהקרקעות לא תשחרר קרקעות בחינם או במחצית ממחירם.  ומי קובע את מחיר הקרקעות ? איך לא… הרשות קובעת את מחירם. מכאן יוצא  שהכול נמצא בסופו של יום בידי הממשלה ואין לה שום אינטרס ממשי להוזיל את הדירות.

חברים יקרים – מחיר הקרקע לדירה מהווה 50% ויותר מערך הנכס, זה פשוט בזיון ! לדעתי כל תושב ישראל לרבות אלו שעשו שרות צבאי היה צריך לקבל בחייו תת חלקה לצורך מגורים וחינם, כמו גם בהסתלקותו (להבדיל אלף אלפי הבדלות) כך שרשות מקרקעי ישראל מספסרת בקרקעות והכל בגיבוי ממשלתי מלא כמובן וחבל שכך הם פני הדברים.

מסקנה : לאור עליית המחירים המתמשכת והבלתי סבירה ולאור המצב השורר בשוק הנדל"ן בארצנו הקטנטונת, כאשר הבנקים מגבילים מאד את הליווי הפיננסי לקבלנים ו/או מסרבים בכלל ללוות. אזי הרבה קבלנים קורסים ואין הרבה התחלות בניה חדשות. כמו כן לאור העובדה של חוסר עובדים בענף, הביא תוצאה עגומה לכדי כך שמחיר שעתי לעובד בניין הגיעה בממוצע ל- 90 ש"ח, לכן ביקושי היתר תמיד יהיו בעליה ובהרבה על ההיצע הקיים, וזאת מאז שנת 2006 לטעמי – 12 שנה זה המצב. אזי אנו למדים כי הסיכוי לירידת מחירים משמעותית או בכלל, בשלב זה ממש שואפת לאפס.

אם נגיע למצב של יציבות במחירים ויפסיקו העליות, רק אז אולי לפחות נאמר דיינו לטובת כולם. והמשקיעים ימשיכו להרוויח . 

מאמר זה נכתב עפ"י ראייתי, נסיוני ודעתי האישית בלבד ! חברים יקרים, כל אחד יעשה כפי הבנתו.