רגע לפני שלוקחים משכנתא….

רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחיינו, שבה אנו משקיעים את מירב כספנו אם לא את כולו.     לכן אחד המהלכים הגדולים שרובנו זקוקים לצורך מהלך שכזה הוא נטילת הלוואת משכנתא כדי לממש את הרכישה. 

על מנת שלא נבלבל לנו את המוח לשווא ונחפש נכס שלא נוכל לממן, אז לפני שנתחיל בתהליך החיפוש מומלץ ואפילו מחוייב, לגשת לבנק משכנתאות איזה שהוא, להגיש בקשת הלוואה על גובה הסכום המכסימלי המבוקש ולקבל אישור עקרוני. יש לשים לב כי אישור כזה הוא לטווח של 45 יום בלבד! לאחר מכן פג תוקפו ויש לחדשו. זאת במדה וטרם מצאתם נכס מתאים לרכישה.

יחד עם זאת אפשר גם לגשת ליועץ משכנתאות מוסמך פרטי (עם המלצות בלבד) לשכור את שרותיו, על מנת שיקל עלינו וילווה אותנו בכל התהליך (בפרט אם אנו עסוקים מאד). לדעתי שווה ומומלץ לעבוד עם יועץ שכזה, כי הוא חוסך לנו זמן והרבה מאד כסף ! מה שהבנקים לא אוהבים בכלל ! לכן שיקלו זאת ברצינות ובכובד ראש. 

אז לפני שאנו הולכים לבצע מהלך מורכב שכזה, כדאי לדעת כמה דברים חשובים שיסייעו לנו בקבלת ההחלטה ולהבין איך מתנהל כל התהליך של קבלת הלוואה. אז רגע לפני שפותחים בהליך שכזה מה עלינו לדעת….

1. חישוב העלות האמיתית של הדירה

לצורך כך עלינו לחשב מס' פרמטרים (הוצאות נוספות) אשר יש להוסיפם למחיר הדירה, וזאת על מנת לחשב כמה כסף עלינו להביא מהון עצמי ולכמה כסף נזדקק מהלוואת משכנתא.

ולהלן הפרמטרים – מחיר הדירה הסופי שנסגר, מס רכישה, שכ"ט עו"ד, שכ"ט תיווך, שכ"ט שמאי, עלות שיפוץ דחוף ומיידי, עלות המעבר לדירה, דמי היוון למינהל והיטל השבחה אם יחול עלי (בדר"כ זה באחריות המוכר), בדירות מסויימות ובכלל… מומלץ גם  להזמין טרם הרכישה – בדק בית, בדיקת קרינה במדה ויש חשש, ושמאי שכבר הוזכר לבדיקת כדאיות העסקה.(מומלץ לבחור שמאי שעובד עם הבנק ממנו תרצו לקבל הלוואה וכך תחסכו הוצאה כפולה)

חיבור כל ההוצאות האלה ייתן את הסכום האמיתי שעלינו להוציא לצורך הרכישה.

2. חישוב כמה כסף נוכל להחזיר 

בדר"כ טרם מתן הלוואת המשכנתא, הבנק מבקש מאיתנו להמציא לצורך הרכישה 30% מההון העצמי שלנו (במקרים מסויימים מקלים ל 25%), הבנק גם דורש לשלם אותם בתחילה לצורך הרכישה, ואת כספי המשכנתא הוא ישלם בסוף עפי' ההסכם וטרם המסירה.  

אז לאחר שאנו יודעים את מחיר הדירה הסופי כולל ההוצאות, עלינו לבדוק כמה הון עצמי נוכל להמציא ומהו סכום המשכנתא שאנו נזדקק לו. כמובן שעלינו להתאים אותו ליכולת ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו. (הבנק מחשב בדר"כ את יכולת ההחזר עד גובה 35% מסך ההכנסות שלנו נטו) כאשר אנו מחשבים את הסכום שיעמוד לרשותנו, כדאי לקחת בחשבון שינויים עתידיים בהכנסות כתוצאה ממצבים שונים, כמו הריונות, קידום בעבודה שידוע או כניסת כספים מעותדים, ומאידך התחייבויות נוספות שעלולות לצוץ.

3. איזו משכנתא כדאית ומתאימה לנו

יועץ המשכנתאות הפרטי או בבנק, תפקידו הוא להתאים ולתפור לנו את מסלולי ההלוואה ליכולת ההחזר שלנו. קיימים מספר סוגים (מסלולים) של משכנתאות, ולא תמיד קל להבין איזה מסלול או שילוב של מס' מסלולי משכנתא תענה על הצרכים שלנו. לכן יש לחקור ולהבין ולהיות עירני ומודע בכל התהליך.

ככלל, אורך חיים של הלוואת המשכנתא המכסימלי הוא עד 30 שנה והכל בכפוף לסוג הלווה, גילו ומצבו הכללי.

סוגי מסלולי המשכנתא – משכנתא צמודת מדד, משכנתא עוגן, משכנתא בריבית הפריים (לא צמודה בריבית משתנה עפ'י בנק ישראל), משכנתא יציבה לא צמודה ובריבית קבועה,  בריבית קבועה משכנתא חצי קבועה, משכנתא בריבית משתנה-משכנתא 32, הלוואה צמודת מט"ח, הלוואה בדולר ארה"ב/אירו, הלוואת גישור / בלון.

המסלולים מתעדכנים מזמן לזמן ומומצאים מסלולים חדשים לכן תמיד יש לבדוק לעומק.

בזמנים קשים אלו שבהם מחירי הדיור מאמירים, יש כאלו שלא יעלה בידם לקבל הלוואת משכנתא מכל מיני סיבות, או יקבלו הלוואה בגובה נמוך שלא יספיק למימוש העסקה. אז קיימת אפשרות נוספת בה, ההורים מעוניינים לעזור לילדים לרכוש את הנכס, ולשם כך נוצרה "הלוואת נדוניה" – זוהי הלוואה שההורים לוקחים ומשעבדים את הנכס שברשותם לטובת מתן עזרה לקניית הנכס לילדים. (הכל בכפוף ליכולת החזר וכו')

4. תהליך נטילת הלוואת המשכנתא

אם יש לנו כבר אישור עקרוני בתוקף דיינו, ואם לא אז מגישים בקשה לנטילת הלוואת משכנתא עם הסכום המבוקש לצורך אישור עקרוני.

נתוני הבקשה נבדקים ולצורך כך יש להמציא מסמכים שונים על מנת לקבל אישור סופי. אז מה נתבקש להמציא : תעודת זהות, תעודת זכאות אשר מונפקת בסניפי הבנק, אישורי הכנסה (שכירים- עד 5 תלושי שכר אחרונים, עצמאיים-אישור רו"ח או שומת מס), חוזה רכישה, נסח טאבו עדכני (רישום מקרקעין) או מסמך רישום זכויות עדכני (במידה ועדיין הנכס רשום בחברה משכנת ורשות מקרקעי ישראל), במידה וההלוואה נדרשת לבניה עצמית יש להמציא היתר בניה בתוקף ותוכנית בניה מאושרת מהרשות המקומית.

לאחר בדיקת נתוני הבקשה ואימות הפרטים מקבלים אישור סופי לבקשת ההלוואה. עכשיו ניתן לפתוח תיק הלוואה. היועץ בבנק יתן פרוט ובו ההתחייבויות והבטחונות הדרושים לבנק לצורך מתן ההלוואה. לאחר המצאת המסמכים המפורטים שנתבקשנו,  התיק יעבור ביקורת ואם לא תהיה מניעה, נוכל לקבל את ההלוואה.  

בשלב פתיחת התיק נתבקש לשלם דמי פתיחת תיק.

ביטוחים: כבטוחה לקבלת המשכנתא יבקש הבנק לבטח את עצמנו בביטוח חיים ולבטח את הנכס בביטוח מבנה. את הביטוחים ניתן לרכוש באמצעות סוכנות ביטוח שעובדת עם  הבנק (יקר מדי) או סוכנות ביטוח חיצונית מטעמנו (מומלץ מאד). להרבה מאיתנו יש גם ביטוחי חיים פרטיים פעילים שניתן לשעבד לטובת המשכנתא וכך נוכל לחסוך תשלום כפול.   

מכאן אאחל, הרבה הרבה בהצלחה…..

מקווה שהואלתי לכם והארתי את עיניכם בכתיבת מאמר זה.  העיקר לא לטעות !

במידה ותרצו את עזרתנו בנושא נשמח לסייע ולהפנות אתכם בהתאם. 

באפשרותנו להפנות את מי שיצטרך לבנקים או ליועצי משכנתאות במחיר מיוחד בעבור א.מ.ו.ן נכסים .