קבוצת רכישה – שווה סיכון וכאבי ראש ? או שנעדיף שלווה ושקט תעשייתי…

מהי קבוצת רכישה :

התאגדות של קבוצת אנשים בדומה לעמותה, המעוניינים לבנות בניין מגורים יחד או לחילופין שורה של בתי קרקע.

אז מה הרעיון פה ? בעצם התאגדותנו כקבוצה, אנו ניקח על עצמנו את כל הפעולות שייזם היה עושה ונחסוך את הרווח שהיה גובה מאיתנו אילו רכשנו ממנו. כלומר…במקום שייזם / קבלן ירכוש את הקרקע, יעסיק אדריכלים, קבלני ביצוע , מודדים, מהנדסים, משרד עו"ד, משרד רו"ח וכיוצ'ב, יתמחר את עלויותיו לדירה ויוסיף את רווחיו (בין 20%-30%) עבור הניהול והסיכון שהתחייב בו, אז אנו כקבוצה נעשה זאת, ניקח את הסיכון על עצמנו ובכך נחסוך את רווחיו של היזם. כך עלות הדירה תהיה נמוכה בלפחות 20% (בסביבות 500.000 ש"ח ואולי יותר).

עד סוף שנת 2010 זה היה ממש ריווחי, נכון לעשות ובעל משמעות, כי הקבוצה הייתה רוכשת את הקרקע והייתה פטורה מתשלום המע"מ בגין הקרקע. כך שמהעלות הכוללת הרוכש היה מרוויח כבר הנחה של 15% לפחות בגין הקרקע (מע"מ+מס רכישה), ובנוסף הרווח הייזמי כלומר : הנחה כוללת משוערכת של 35% ויותר ממחיר דירה בשוק החופשי, אילו הייתה נרכשת מייזם/קבלן.  במהלך הזמן קמו כל מיני ייזמים ושרלטנים באצטלה של קבוצת רכישה כמו ענבל אור ודומיה והיו מארגנים קבוצות ובכך היו גוזרים קופון שמן ע"ח המדינה וע"ח הקבוצה.  בשנת 2010 הרגולטור התעורר וביצע עדכונים בחוק ההסדרים, תיקן את חוק המע"מ ובוטל הפטור ממע"מ בעבור רכישת הקרקע, והחל מ 1.1.2011 כולם משלמים מע"מ. כך שהרווחיות לקבוצה הפכה להיות נמוכה יותר. וכאן נשאלת השאלה האם זה כדאי ושווה לנו את כאבי הראש, חוסר שקט ואת הסיכון הרב ?

הבה נבחן את היתרונות והחסרונות והאם זה בכלל כדאי לנו ?

היתרונות:

1. חסכון ועלות מופחתת – חסכון בעלות הדירה בגין הרווח הייזמי, לרוב במחיר הנמוך בלפחות 15% עד 25% מהמחיר שהייתם משלמים על הדירה, אילו נרכשה מקבלן.
2. חסכון במיסוי – קבוצת רכישה משיגה הנחה לא מבוטלת לחברים בה, בזכות חסכון מרכיב היזמות שמרוויח הייזם/קבלן ו..חיסכון במיסוי. יחד עם זאת חובה להעסיק רו"ח ולבצע תכנון מס נכון ! אילו רשות המס לא תשתכנע שהחברים בקבוצה פעלו בתום לב, אזי יבוטלו הטבות המס. בעדכון חוק ההסדרים נקבע כי החל מ- 1.1.2011 החברים בקבוצת הרכישה יהיו חייבים במע"מ על מחיר הקרקע, וכן במס רכישה. אזי ההטבה שנותרה במיסוי – המע"מ על מחיר הדירה הסופי.
3. שליטה בבחירת הדיירים –  לחבר בקבוצת רכישה יש לכאורה שליטה בבחירת השכנים. כלומר הוא יכול לראות מראש מי הם החברים בקבוצה ולברר אודותיהם ולהגיע לתובנות, מה שבלתי אפשרי אילו היה רוכש מהייזם.
4. שליטה בתכנון הדירה –  שליטה במפרט ובתכנון לרבות מי שבונה בית קרקע, כלומר…מעורבות עוד בשלב התכנון והבנייה, מה שמאפשר לחבר בקבוצת רכישה לשלוט על תכנון דירתו, המפרט וכו'.

חסרונות וסיכונים:     

1. התחלת תשלום באופן מיידי – מתחילים לשלם על הדירה כבר בשלב המכרז על רכישת הקרקע, כלומר שלוש שנים והרבה יותר לפני קבלת מפתח. לרוב קבוצת רכישה תשלם סכום גבוה יותר על הקרקע עקב ההתלהבות והרצון העז.
2. סכסוכים – כאשר חברי הקבוצה בוחרים את הדירות, עלולים להיווצר חיכוכים בין החברים ולכן חשוב להסדיר עניין זה מראש.
3. עלויות מארגן הקבוצה – מארגן הקבוצה ותמיד יש כזה, לא עושה זאת חינם או לשם שמיים, אז יש לוודא שהמחיר שהוא יגבה יהיה ידוע מראש, ולא יהיה בדומה לרווח היזמי שלכאורה חשבתם שאתם חוסכים.
4. חוסר וודאות של המחיר הסופי – כל קבוצת רכישה היא למעשה מעין מקלט מס, אזי חל איסור על מארגן הקבוצה להתחייב על מחיר הדירה הסופי, שכן אז אתם הופכים לרוכשים, הוא למוכר ובמקרה זה כל הטבות המס מתבטלות. ההתחייבות שתיעשה היא בעל פה בלבד על שיערוך העלות הכוללת, שתמיד נוטה לצמוח באחוזים לא מבוטלים בסופו של יום. זה באמת יכול להכניס אותכם לברוך רציני !
5. מסגרת אשראי – לכל חבר בקבוצת רכישה רצינית תהיה עלות כספית נוספת בגין העמדת מסגרת אשראי ואפילו אם אינכם נזקקים למשכנתא. כשותפים בפרויקט תהיו חייבים לפתוח מסגרת אשראי ולשלם על פתיחתה לבנק המלווה. מדוע עושים זאת ?  מהסיבה שהפרויקט לא ייעצר חלילה במידה ואחד החברים עלול להיתקע בלי כסף, בכך הוא עלול לעכב את ביצוע הפרויקט, ומכאן נחסכת התלות הכספית בחברים.
6. חוסר הגנה עפי' חוק המכר – אין הגנה על הכסף כלל ! בקבוצת רכישה חוק המכר אינו מגן ומסייע לכם, נהפוך הוא, החוק פועל נגדכם. כלומר: כל חבר בקבוצת רכישה הוא למעשה הקבלן/ייזם, אזי אינו נהנה מהגנת חוק המכר בגין אחריות ותיקוני ליקויים מצד הקבלן המבצע. לכן חשוב לעגן ולהסדיר אחריות מסויימת במסגרת הסכם חוזי. במידה וחברתם לקבוצת רכישה לצורך השקעה בלבד, ובכוונתכם למכור את הדירה לאחר טופס 4. חשוב שתדעו כי אתם אלו שתהיו הקבלן/יזם כלומר – האחריות לליקויים מוטלת עליכם, בכל מקרה של ליקויים הדורשים תיקון לפי חוק המכר, הרוכש יוכל לחייב אתכם ולדרוש מכם לבצע את התיקונים ועל חשבונכם.
7. הגנה על הכסף – כאשר רוכשים דירה מקבלן/ייזם, אזי אנו מקבלים ערבות בנקאית עפי' חוק המכר בעבור הכספים שמופקדים בבנק המלווה. הוא זה שישחרר כספים לקבלן עפי' שלבים והתקדמות קצב הבניה. אז במידה והקבלן נתקע, נעלם, פשט את הרגל, לא נאבד את הכסף ותמיד יהיה לאן לפנות. כך שכספנו מוגן מהשקל הראשון.
   לעומת זאת בקבוצת רכישה הכסף מופקד אצל הנאמן (משרד עו"ד/ משרד רו"ח) וזה אמור לשחרר את הכספים עפי' הוראות וועד המנהל של הקבוצה לבעלי מקצוע שונים ולקבלן עפי' שלבים והתקדמות קצב הבניה. אז מי יהיה הנאמן ? חשוב לעשות בחירה חכמה ולא להקל ראש בכלל !
8. מימון בריבית משכנתא יקרה  –  בקבוצת רכישה תמיד תשלם סכום ראשוני על רכישת הקרקע. בעבור מימון עלות הבניה הרוכש יוכל לקחת משכנתא בוליט בלבד(הלוואת גישור) מהבנק שמלווה את הפרויקט בלבד. כך שכבר נוצרה חוסר תחרות ואתה שבוי של הבנק המלווה. העוקץ במקרה זה – הבנק גובה ריבית יקרה ומוגזמת אשר תגיע לעיתים פי 2 ופי 3 מריבית משכנתא רגילה .
   לאחר סיום הפרויקט וקבלת טופס 4, אפשר ורצוי מאד למחזר את המשכנתא, למשכנתא רגילה שתיקח בבנק משכנתאות מטעמך לאחר שעשית סקר שוק.
9. עיכובים במסירה – כאשר אנו רוכשים דירה מאת הייזם/ קבלן אנו מוגנים עפי' חוק המכר (תיקון מס' 5), לעיכוב שמתיר לו עד 60 יום, במידה והקבלן חרג מכך הוא מחוייב לשלם פיצוי ללא הוכחת נזק, כלומר : שכ"ד פי 1.5 רטרואקטיבית מהיום הראשון לאיחור בעבור הפיגור במסירה ועד 8 חודשים.
   בקבוצת רכישה אין כל מגבלה, ויכול להיות מצב שהפרויקט עלול להתעכב במספר חודשים ויותר ולא יהיה כל פיצוי בגין כך, אלא אם תעגנו זאת בחוזה ביניכם לבין הקבלן המבצע (קבלנים לא נוטים לקחת סיכון בגין איחור). מאידך תמשיכו לשלם בעבור תקופת שכירות נוספת ואת המשכנתא היקרה שהבנק גובה על ההלוואה.

לסיכום : כמו שהנכם רואים, החסרונות והסיכונים עולים בהרבה על היתרונות ובפרט שלא ידוע באמת כמה נחסוך..שזה הכי חשוב ! אז אם כבר החלטתם שאתם מעוניינים לקחת סיכון ולהיכנס להרפתקה של קבוצת רכישה ולקחת סיכונים, אזי יש לסנן ולברור טוב טוב את בחירת הנאמן ותדאגו לבטחונות הכספים, שלא תהיו בין נפגעי קבוצות הרכישה.

חלילה לא הייתי רוצה להפחיד אתכם, אבל כן הייתי מתריע ומזהיר מעוקצים שהתרבו בקצב מסחרר בשנים האחרונות וחדשות לבקרים מבוצעים ע"י שרלטנים ומארגני קבוצות רכישה למיניהן.

חובה להיכנס לקישור הבא ולהימנע – ראה מבחר עוקצים לרבות עוקץ 6 + 7.

מאמר זה נכתב עפי' ראייה של השנים האחרונות ודעתי המקצועית בלבד !