בראשית דבריי אומר כי כדאי ואפילו חובה להיעזר בשרותיו של עו"ד שמומחה בנדל"ן
- בדיקת רישום זכויות – מרבית הקרקעות וחלק לא מבוטל מהדירות בארץ רשומות ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) וחלק גדול רשומות בלשכות רישום המקרקעין הטאבו. וחלק קטן לרבות הדירות החדשות עד 6 שנים בממוצע רשומות בחברות המשכנות.
במקרה של דירה הרשומה בטאבו – יש לקבל מהמוכר נסח רישום עדכני ובין היתר מפורטות בו ההצמדות כמו חניה, מחסן, מרפסת וכו'. בדירה שאינה רשומה בטאבו – יש לקבל מהמוכר אישור זכויות עדכני מרמ"י ובחלק מהמקרים אישור זכויות מהחברה המשכנת יזם/קבלן שהקימה את הבניין ומשמשת כטאבו זמני ואחראית לרישומו הקבוע בטאבו. - בדיקת מצב תכנוני – יש לבצע בדיקה מקיפה,ברשות המקומית,
במינהל ההנדסה – בתיק בנין ויש לוודא שהדירה נבנתה על פי היתר בניה כדין וכי אין בדירה חריגות בניה, וכי לא ננקטו כנגד המוכר הליכים משפטיים בקשר לדירה (התראות, תביעות, צווי הריסה וכו'). חשוב לבדוק את תכניות בניין העיר החלות על הדירה והאם קיימות זכויות בניה נוספות. ישנם בניינים הנמצאים בתהליך שיפוץ, הרחבה, תמ"א 38 ,פינוי-בינוי וכו' ויש לבדוק אם הוגשו בקשות מסוג זה לרשות. (fxb) - בדיקת מצב נוכחי – סכמו עם המוכר על התכולה שנשארת בין אם זה בחיבור קבע או מיטלטלין. חובה לבצע בדיקה יסודית בנכס, בבניין, ברכוש המשותף באור יום והן בלילה. תחקרו את המוכר על מצב התשתיות בדירה ואולי ידוע לו על בעיות כלשהן בדירה לרבות בעיות רטיבות ואיטום. לדרוש מהמוכר להזיז רהיטים לרבות מאחורי ארונות על מנת לקבל תמונה מלאה באשר למצב המבנה והקירות. בדיקה מוקדמת תחסוך עגמת נפש ומחלוקות עתידיות.
- בדיקת הדייר הנוכחי – לרוב מי שמתגורר בדירה הוא הבעלים או שוכר, לעתים מי שמתגורר בדירה הוא בר רשות או חלילה אולי פולש.
מומלץ להיפגש עם הדייר הנוכחי באופן אישי ולבדוק את זכויותיו(הסכם שכירות על שמו). תמיד עדיף לקבל את הדירה כשהיא פנויה מדיירים מאשר להתמודד עם דייר בעייתי שירשתם מהמוכר במסגרת הקניה. (fxb) - בדיקת מגבלות על מכירת הדירה – חובה עליכם לוודא שזכויות המוכר בדירה חופשיות ונקיות משעבודים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וכו'. במקרים רבים קיימת משכנתה על זכויות המוכר לטובת בנק למשכנתאות. חשוב לקבל מהמוכר מכתב התחייבות מהבנק ("מכתב כוונות") המפרט את הסכום לסילוק נכון למועד החתימה. חשוב מאד להיעזר בשרותיו של עו"ד מומחה בנדל"ן, כמו כן לא להעביר למוכר סכומים כלשהם לפני שסולקו עיקולים,שעבודים,חובות ובמקביל הסרת המשכנתה ונמסר לקונה האישור המתאים, לרוב נהוג לשלם 10%- 15% בתשלום הראשון במעמד חתימת ההסכם באמצעות שק בנקאי, אשר יופקד בנאמנות אצל העו"ד של הקונה עד לרישום הערת אזהרה ובכל מקרה כל מקרה לגופו והכל בכפוף למצב המשפטי של הנכס.
- בדיקת מימון – לרוב רוכש דירה נעזר במימון מהבנק לצורך הרכישה.
לכן חשוב לבצע בדיקה מקדמית עם הבנק ולקבל אישור עקרוני בגובה המימון הדרוש לרכישה וזאת לפני חתימה על הסכם מחייב. כאשר הבנק יתחייב כלפיך, תידרש לשלם מהונך העצמי עפ"י ההסדר שתגיע עם הבנק, ורק בסוף הבנק ישלים את החסר. (תמונת אילוסטרציה) - תנאי התשלום – אין עסקה שדומה לאחרת והכל תלוי ביכולת הכספית של הרוכש ובין היתר יש להתייחס בצרכיו של המוכר, כגון היתרה לסילוק המשכנתה של המוכר במידה ויש. חובות או משכון של המוכר לגורמים שונים במידה וקיימים. לרוב מחלקים את כספי הרכישה ל 4 תשלומים, כאשר התשלום הראשון 10-15%,התשלום השני בדר"כ לסילוק המשכנתה במידה ורובצת על הנכס, תשלום שלישי מועבר בסוף הרבעון השלישי לתקופת המסירה והתשלום האחרון (לרוב 20%) בעת המסירה, כאשר מתוכו נשארים בנאמנות סכום מסוים עד להמצאת כל האישורים הנדרשים(אישור לטאבו, אישור מס שבח ועוד). בכל מקרה חלוקת התשלומים ואופן מסירתם נקבעת ע"י באי כוח הצדדים – עורכי הדין. נשמח לעזור במידה ותרצו את עזרתנו קניה מהנה ומוצלחת ….